楔子年初深圳楼市暴涨后，博远以万字长文为大家梳理了日本地产泡沫的始末与中国楼市当前局面的比对，该说的都已经说了，闭关闲游的这几个月，只能静观这出大戏如何收场。无奈整个2016年，都是中国房地产作为人类经济上最大泡沫的巅峰表演，直到这个特殊的黄金周为止。截至6月，中国内地50个城市的房屋总值达到219万亿，超过了美国全国；中国内地6个城市的房屋总值已超过纽约的房屋总值，其中北京和上海是纽约的5倍，深圳是纽约的3倍，南京杭州也向纽约看齐。这些数据还不是各大城市最近才达到的巅峰极值，如果楼市暴涨的趋势得不到遏制，很快连温州的房屋总值都能超过纽约了，而温州的GDP还不到纽约的二十二分之一！9月28日，博远在V群与朋友们聊起楼市问题，其中有过如下评论（未做删减）：下午大家都在讨论房地产泡沫，我说几句我的观点。中国人的民族性格中，赌性和从众心理算是全球数一数二的，所以改开以来各种泡沫也层出不穷，以前炒农产品，炒药材，炒兰花，炒古玩，炒船，炒贵金属，炒国债期货，乃至炒海南地皮（也就是第一次房产泡沫）……都算是局部肿瘤，还能切除，这十几年来地产泡沫，关乎所有家庭（或者说所有主动或被动城市化的家庭吧），已经把全国99%的城市人口卷了进去，这就是一场血癌，没法根治，除非换血。不“至置于死地”就不可能有“后生”。日本等了25年，我们可能更久。看了最近很火的“风起荒蛮”微博号的文章（后注：已被封，目前新号为鹰啸荒蛮），我的观点基本是一致的，只是大家在同一个疯人院里，疯子和正常人都认为自己没疯，但正常人是“弱势群体”，与其和大多数疯子撕逼，不如早早备好存粮准备逃离。中国最具活力的几大城市已经因为地产的吸血导致产业萎缩和衰退，这种迹象无论从身边的信息，还是公开数据，不需要太多专业知识就能感觉得到。象苏州这样全靠工业外贸支撑的城市，大部分市民非个体业主，而是朝九晚五的上班族，全民被房贷绑死的结果，一旦遭遇企业倒闭裁员大潮，按杠杆高低依次断供崩溃几乎是必然，现在等的就是第一张倒下的骨牌。如果中国经济很好，这个泡泡还不至于吹到这种程度，毕竟各行各业还有钱赚，还有项目可以投，但是现在已经来不及了，不只是老百姓的最后一点存粮（银行存款数据不用说了），凡是能在亏完前卖点家当去炒楼的企业主，也都全部套进来了。在目前的经济环境，房子就是赌场里面值最大的筹码，每个人都相互望着前后左右全是狂热的想再多赚一笔的“赢家”，仅剩的一点理智完全对抗不了逐利的幻想。 楼市已经成为“混沌”一样吞噬一切社会资金的怪物，从它路过后的周边景象就能看懂一切：企业倒闭裁员，股市千股横盘，大众不敢消费，PE（尤其投向实业的）全面退潮……这种景象远比去年的股灾可怕。我们这里都是混金融圈的，谁都清楚这个泡泡已经撑不了多久了，因为加速赶顶、用尽杠杆，一线散户的疯狂接盘都出现了……这也是为什么，最近很多金融微信号和几个一直看多楼市的经济学家都开始出来说良心话了，知道真相的人总有着一种不能见死不救内疚感，哪怕发声发得已太晚。想着天塌下来的时候，杠杆越大越先被砸死，而拖得越久死相越难看……能救一个是一个吧，去年股灾里我就是这种心态。但是我现在完全不想公开谈楼市泡沫了，因为参与者素质太低，比股灾里的赌徒还要低得多，争论到最后基本就是不了了之和自找没趣。时至今日还有公众号在转发这么一篇文章，说什么“不要跟要说房子要跌的人交朋友”这样的狗屁话。现在整个中国楼市就是挤满被逼疯的疯子的疯人院，每一个疯子都认为自己没疯（手里房子没有个一倍利润或者还有几十年贷款的，都已被逼疯，就像被丧尸咬了已经尸变一样），而还有理智早看透结局的人，不是已经移民了，就是不愿再出声了。你救不了这个世界上所有要作死的疯子，何必还要被疯子骂自己白痴呢？果然，话音未落，16道金牌如约而至（可能还会增加），高层最后的“收网行动”着实做到了稳、准、狠。一夜之间，有关楼市的评论文章铺天盖地，前几天还为抢房挤破脑袋，挤倒大门（真实事件噢）的抢房群众，转身就感受到了扑面而来的凉凉秋意。下面为大家奉上笔者有关楼市的若干观点，行文用语或有犀利激烈之处，请读者谅解。（注：本文主要为逻辑论述，相关数据与图表网上都能找到，就不再复制黏贴了） 一全球流动性盛宴奏响终曲？2016，我们刚刚经历了一个消息满天飞的国庆黄金周。直接关乎国内的有人民币正式纳入SDR，一二线城市房地产市场同时出台超大力度调控政策，国际上的消息包括美元货币基金监管新规生效（收紧海外美元流动性），美联储再次尝试短期货币政策工具（向金融机构买出国债回收货币），欧盟、日本低调缩减QE、英镑、黄金暴跌，德银为首的欧洲银行业股价崩溃……这一系列风云诡谲的博弈背后，注定了这个十一假期，很可能与“十年以上跨度”的经济大势转折点重合，无论是国内还是全球，我们将从宽松的顶点，或快或慢地滑向紧缩的谷底。大潮终于开始退去了，很多裸泳者开始寻找自己的裤衩，却发现双脚已经陷入泥泞不可动弹……用这句话来形容刚刚贷款做了接盘侠的买房者最贴切不过。至于看到新政后最彷徨的群体，应该就是满大街扛着牌子招揽生意的房产中介了。博远关于中国楼市的观点一直都很明确：泡沫起于繁荣，膨于疯狂，破于觉醒。在改开以来的任何一次大小泡沫中，国人在整体上都完美诠释了什么叫“不到黄河心不死，不见棺材不落泪”的优良传统。为什么要说整体上？因为先知先觉者往往来得早，获利了结的可能性和主动性也大，所以泡沫破灭前逃出生天的也是他们；但是赌性最强，经济实力和分析判断力却最差的散户，即大批被贪婪与恐惧绑架的后知后觉者，注定会成为泡沫最后的买单者。而泡沫周期里每个角色都完美演绎了自己的财富宿命，使得历次泡沫起落的整体形态近乎一致。舆论的引导也好，善意的规劝也好，良心的解读也好，在已经赌红眼的赌徒面前，从来都是苍白无力、惹人厌烦、多管闲事，甚或挡人发财的“绊脚石”，要指望国人在泡沫破灭前主动觉醒，等于是痴人说梦。楼市池子已满，全球水闸将关——今天，来自国内和国际的闹钟终于响了，而且是同一时间鸣响。 二、美元回流加速，中国应当保汇率还是保房价？毫无疑问，提出这样问题的人基本都是被房子套牢并已失去基本判断力的“不明真相群众”，和股灾中叫嚣“国家牛市，国家不会让股市跌”的是同一类人。10.1过后，人民币已经正式入篮，同时中国还开始了与沙特、阿联酋这两大石油出产国的人民币直接交易，人民币作为国际结算与储备货币的道路又向前迈进了一大步。人民币国际化，是改开三十多年来全体国人用血汗换回的最货真价实的成果，也是中美抗衡的最主要战场——这是一个所有国人都必须认识清楚的基本常识。前段日子微信上还有大肆鼓吹俄罗斯“弃汇率保房价战略”的文章，作者不是脑子进水就是别有用心。对于经济结构单一，纯靠石油创收，在与美国经济、意识形态抗衡中全面落于下风的俄罗斯来说，汇率随着油价崩盘是注定之事，在完败面前能保一时的房价总比什么都不保强一些。而中国的局面则完全相反：中国已是全球第二大经济体，第一大工业品出口国，拥有全球最完善的工业体系，世界第一梯队的科研实力与军事实力，以及庞大的劳动力基数和内需市场，这些因素促使中国具备与美国抗衡的综合实力，也推动中美博弈走到了今天的局面。走到了这一步，如果选择“弃汇率保房价”，结果就是：对内，国民握着手里的虚拟财富天天意淫而不再务实，实体经济在地产“毒瘤”与货币刺激“药物”的拉锯战中耗完最后一点元气；对外，改开转向闭关，大国崛起之路从此“向后转”，中国全面朝鲜化。且不说开弓没有回头箭，人民币的全球大战略已经全面铺开，你若是这艘庞大巨轮的船长，你会如何选择？目前中国在经济转型期遇到的最大问题无非两个：全球宽松环境下货币投放无法进入实体领域的“脱实向虚”问题，以及未来将越来越明显的人口老龄化问题。而要解决这两个问题，高层已经给出了答案，前者，打压房价，后者，开放二胎。记得2007年，A股与楼市同时到达上一周期的高点，美国次贷危机爆发后全球流动性急速衰退，于是各国的类QE政策开始出台，在全球货币宽松环境下，你若不跟随放水，也是被收割的局面，因此中国M2曲线自2008年开始加速上行，而居民收入和房价的上行曲线，基本是以M2为基础，叠加相应乘数后的复制。（这里要补充一句，M2是因，房价和收入增速都是果，因果关系必须搞清楚）在这数年的放水过程中，高层同样苦不堪言，如非实体不争，地方胡来，投放的货币不至于半数以上进入虚拟经济投机博傻，制造各种泡沫，社会贫富差距也不至于急速拉大，导致民众怨声载道。熬到今天，一方面是楼市的蓄水池已经外溢，随时有坍塌风险，另一方面全球货币紧缩的步伐已经来临，再不主动打压房价，就要酿成大祸了。大坝将倾之时，应该做的是主动开闸泄洪，而不是相反。为了保护虚高的房价，而不惜让人民币汇率崩盘，简直滑天下之大稽！简言之，人民币汇率是国家崛起的战略基础之一，岂有不保之理？楼市泡沫已成为破坏实体经济正常供血机制的毒瘤，岂有不除之由？连这样的逻辑都搞不清楚，真的只能做做低级且荒唐的“炒房兴国”梦了。 三、为什么说楼市最后的接盘者救不了也不值得救？首先，2016年以来的这轮楼市冲顶，尽管有着地产商、中介机构，甚至某些地方政府联合“做局”，化解部分地方债与楼市库存问题，并让真正的“既得利益群体”获利了结的背景，但是争相涌入的资金亦非“善类”，这是一批游走于中国经济各领域中“赌性”最强的资金，在高利润的诱惑下，很多都是通过P2P、民间借贷等渠道，不惜动用高杠杆博取短期收益的集资炒楼行为，这与股灾中的配资、信托手法完全雷同，破坏力也同样惊人——这样的资金是注定也必须要被消灭的。其次，即使被贪婪与恐惧绑架进入楼市，承担最后接盘人角色的散户，同样救不了亦不值得救。在本人的观点中，这批人不但思维落后，眼光短浅，人格同样低劣。不惜透支自己未来50年收入来杠杆买房的是对自己不负责任，不惜用假离婚来多炒一套房的是对婚姻的不负责任，不惜用老人几十年积蓄来凑首付的是对家庭的不负责任……虽然他们各自都有被逼无奈的借口，但这种惶恐下的“无奈之举”归根结底是自己面对扭曲的时代最终选择“自宫”的结果。在他们的心中，不买房不会死，但会生不如死。既然如此，那泡沫破灭后，又“死”有何辜呢？顺便展开一下，时运不济正赶上这轮最后收割的“刚需”值得救吗？我的回答是，只要有租房市场的存在，刚需就是个伪命题。在目前热点城市租售比普遍达到30倍以上（身边很多案例甚至能达到100倍）的情况下，还要去做接盘侠的刚需都是咎由自取。为了一套看似属于自己（还清贷款前都不算属于自己）却要价离谱的房产，不惜透支人生未来几十年无限可能的做法，和自毁前程没什么区别？或者这样的刚需根本就没觉得自己有什么前程，在朋友面前能做个有（fang）房（nu）一族就已经是他们这辈子奢求的最大前程了——所以对于高位被套的刚需，需要的不是拯救，而是磨练，比如做个几年负资产，慢慢熬。所有对于房产走势的评论文章，都会提一句：如果是刚需的话，无论何时都可以买房，因为不会很快用于交易，涨跌都与自住无关——这句话不知道害死了多少人。我不想说开发商、中介利用国人的“有房情结”展开的洗脑营销有多成功，毕竟每个个体都曾有选择的自由。趋利避害是人之常情，但大多数人却看不到因趋小利而招大害的严重结果。现在很多情侣因为没有买房（并不是没房住，只是不接受租房）就“结不了婚”、“生不了孩子”，内心其实是面对世俗“抬不起头”。试想下，如果透支了家庭所有未来收入在高位接盘后，却发现曾经憧憬的美好未来将变成漫漫无期的房价下跌与还贷之路，这样的夫妻就有能力确保家庭幸福而不是分崩离析？大智慧与小聪明两者的差距就在这里。西方国家的土地与房产，在持有成本较高的情况下可永续传承，但是更具自我实现和开拓精神的年轻人却不削于将自己的未来捆绑在一套冰冷的房子上。而国人嗜房如命，不断延续着自古深藏的小农情结，哪怕耗尽几代人的积蓄，赌上孩子一生的预期收入，也要拼命抢下一套房。不用多久，时代的更迭就会给与这两种价值观各自应有的奖惩。 四、房价接下来怎么走？这个问题我将分五个部分来论述。1、这是一次高层早有部署的“集中收网行动”长假期间，16个一二线城市集中出台楼市调控政策，步调一致，力度空前，这样的举措甚至超过了2011年那次全国性限购，博远认为这是高层对楼市今年以来的火爆局面所采取的“集中收网行动”，网上有评论说是“关门打狗”也不为过。这次行动的来历，要从去年说起。2015年四季度，股灾造成了巨大的财富蒸发，因灾后监管力度增强，很多地下钱庄渠道、P2P也被封闭。但是，道高一尺魔高一丈，提前布局并高位套现的资金（其中一大部分是海外热钱）紧接着导演了一出完美的金蝉脱壳：通过炒热深圳楼市，以自贸区的兴起为契机实现撤离。高层尽管有所察觉，但是鉴于地产库存高企，房企与地方政府债务危机重压，决定顺水推舟，来一次金融杠杆的乾坤大挪移（还记得两会上川哥的答记者问吗？）直到今年，成交低迷数年，库存高企的房地产市场竟然被全面激活，从一线北上深杭，炒到二线四小龙，疯狂的楼市甚至把房价五年未动的三四线城市都带热了起来。但是一线的局面已有失控的危险，把那些连首付都要所有亲戚一起凑的散户卷进去越多，未来的社会负面效应就越大。按此逻辑不难知道，如今的收网行动是早有部署的，之前的“放”是为了今天的“收”。不把这批热钱套死在楼市高位，对国内的通胀控制，引导社会投资方向“脱虚务实”的计划都会产生重大影响。至于选在这个时机出台，一是本轮楼市暴涨已经有效地化解了库存和地方债问题，金融杠杆转移顺利完成；二是地产泡沫进入加速膨胀阶段后，严重失血的实体经济已经被逼入死角；三，更严重的是，全球紧缩的趋势逐渐明朗，各国都在笑里藏刀暗自布局，谁的动作慢了，谁就会成为人类历史罕见的“八年货币大洪水”的最终买单者。聚焦时事，为了把握经济动脉。看中博弈利润的过程，更看重技巧上的超脱。本人对现货白银、天然气、原油、铜等 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